【房地产法】在美国如何选择房地产经纪人

【房地产法】在美国如何选择房地产经纪人


    早期的华裔移民都抱着叶落归根的心态在美国居住,但是,随着时代的改变,越来越多的华裔移民都在美国落地生根,拥有自己的房屋,达成自己的美国梦。对于许多中国新移民来说,购置自己的房屋,是一生中最大的决定。但是由于对美国房地产的运作认识不多,再加上房地产的法律相当复杂,中国新移民在购买房地产时往往上当受骗。

【房地产法】在美国如何选择房地产经纪人
【房地产法】在美国如何选择房地产经纪人

    要了解房地产的运作,首先要了解到房地产买卖过程中的几个重要人物:房屋买卖的交易涉及“卖主(seller)”,卖主由于经验不足,所以希望通过经纪人代表广招买家销售房屋;想购买房屋的“买主(buyer)”,也往往希望在购买前多看几家来做比较而通过经纪人代表其购买房屋。介于买主和卖主中间的称为“房地产经纪人(Real Estate Broker)”。房地产经纪人拥有从事其专业的执照,可以合法地从事房地产买卖,靠提供中介服务来赚取佣金。
    在房地产经纪人下有房地产的销售代表,通常称为“Agent”。“Agent”是可以代表客戶的经纪人,也可以是“独立的合约商(Independent Contractor)”。Agent在Broker手下工作,在房屋买卖(Deal) 达成后,会与经纪人分享商洽好的佣金。我们中国人在谈及房地产经纪人的时候,有可能指的是“Broker”,也有可能指的是“Agent”,一般来說,"Agent”在积蓄多经验后,可申请考试成为“Broker”。
    值得注意的是,“Broker”和“Agent”虽然并非政府的一个职位或头衔,但是他们要通过专业考试,再向当地供政售进行注册登记、才能拿到执照。许多经纪人及经纪代理加人美国房地产经纪人协会,他们通常被称做“Realtor”,但是加入美国房地产经纪人协会是自愿的。

    房地产经纪人可以代表卖主,也可以代表买主。如果同时代表买卖双方,经纪人可以拿到买卖双方的全部佣金,如果房地产经纪人只代表买卖中的一方,则只能拿所代表方的佣金。由于买卖双方存在着利益冲突,在法律上,他们如果代表双方,就必须向双方说明利益冲突,并征得双方的同意。其实,对于买家来说,拥有自己的经纪人较为划算,因为房屋交易的佣金来自卖主,自己的经纪人出面,对总价的影响并不大,而自己的经纪人忠于买方,他的佣金却是由卖方提供。

    卖主可以通过上市经纪人(Listing Agent)将房屋放在市场上。房屋出售的价格越高,上市经纪人所得到的佣金也就越高,因此上市经纪人与卖主的利益是一致的。卖主在房屋交易达成后,会向房地产经纪人(卖方及买方一起)提供定比例的佣金,一般为房屋售价的5%-6%, 但是可以商洽。
        上市经纪人及买方经纪人在交易达成后从卖方处拿取佣金。由于中国新移民不是经常买卖房屋,因而与房地产经纪人打交道的机会不多,所以在与房地产经纪人或销售代表打交道时,应注意下列状况: 

  1. 如果买方经纪人领买主去看房屋,但是最后出价替买主成交的是其他的经纪人,在这种情况下,首位领买主看房屋的经纪人仍然可以得到佣金。
  2. 如果一个经纪人只是对买主提到某处有房屋出售而没有提供具体地址,买主通过其他管道去看房屋而达成交易后,前一位经纪人将得不到佣金。所以很多经纪人不愿意在电话中提供房屋地点等相关的信息,只要拿到地址,便亲自带买主去看房。
  3. 买主可以委托多个经纪人寻找房屋,但是买主必须要向这些经纪人讲清楚他有其他经纪人,因为只有协助找到房屋并达成交易的经纪人才能获取到佣金。
  4. 在屋主不通过经纪人而自行售屋的情况下,买主可以直接与屋主谈,也可以找律师及做房地产经纪人的朋友去和屋主谈。在屋主自售的情况下,买主购房可以不需要经纪人,因为只有第一次陪同买主去看上市的房屋并且成交的经纪人才可以拿到佣金。也可以通过经纪人找到屋主自售屋,买主与屋主可以直接谈价,这时要付给陪同看房的经纪人费用,但不必按照房价的比例支付。买主也可以动员房屋自售的卖主给其经纪人3% 的佣金而不是6%,但是否可行则由房屋自售者决定。

房屋卖主注意事项

    卖主经常因为合同与佣金问题同其委托的房屋经纪人之间发生误解或冲突,卖主应该知道,一旦与经纪人签订委托卖房的合同,对于经纪人来说就得到了一份“就业”契约。屋主聘用经纪人把房屋推销上市,帮助找到买主。在法律的原则下,经纪人根据与屋主所签订的合约,只要找到接受屋主所提供价位的买主,无论房屋买卖是否成交,经纪人都有权拿到佣金。买主可以用三种方式聘请房地产经纪人:

  1. “独家出售权(Exclusive Rights of Sale)”。这种方式规定了屋主的房屋一定要由签约的经纪人经手,不论用什么办法把房屋卖掉,即使以后屋主自己把房屋卖掉,也要付给经纪人佣金。
  2. “独家代理(Exclusive Agency)”。独家代理与独家出售权不同,签订独家代理的合约意味着屋主的房屋只能通过签约的经纪人进行销售,但是屋主仍可以自售。如果屋主目售,签约的经纪人就拿不到佣金。
  3. “开放式(OPEN)”。如果屋主熟悉房地产的运作,并且不愿花费6%的佣金费用,就可以采用开放式的房屋上市代理协议,允许任何经纪人去寻找合适的买主,寻找到合适买主的经纪人可以得到3% 的佣金。如果屋主自己先找到买主,就不需要付任何佣金。但是这种开放式的代理协议最好有时间方面的限制,万一屋主找不到合适买家而需要交给经纪商独家代理时,很可能因为这些开放式协议的存在而无法进行。

屋主在签订房屋上市销售的代理合约时应注意的问题:

  1. 签约中不要有“自动延期(Automatic Extension)”的条款。一般代理合约的期限为3个月到6个月,如果在这段时间房屋仍然没有被销售出去,屋主应该考虑一下问题究竟出在哪里,对经纪人作重新的考虑,如果有“自动延期”的条款,将失去更换上市经纪人的机会。
  2. 在签订的合约中应该明确订定取消合约的权力,这个问题可以与经纪人商谈。特别要注意“合约的保护期(Protection)”。一般情况下,保护期为90天到180天。所谓保护期是指经纪人找到买主,但是没有当时过户,如果以后在保护期内买主完成房屋过户手续,卖主仍然要付给经纪人佣金。

    在寻找上市经纪人时,屋主可以要求经纪人提供他们的“市场营销计划(Marketing Plan)”。每个经纪人的市场取向都不一样,也有经纪人同时代表很多屋主销售,不一定有更多的时间为你的房屋推销,可能错失很多机会。另外,查看经纪人执照号码,尽量找年头多,比较有经验的经纪人通常买卖价格和办事效率都比较好。
*本文节选自邓洪律师《美国生活法律实用手册》一书