【房地产法】屋主如实告知的责任

【房地产法】屋主如实告知的责任

购置房屋不仅是新移民一生中最大的一笔开销,而且也是一笔重大的投资。消费者在购买生活用品前都会仔细比价及检查质量,购买房屋也应如此。在出价、还价以及最后的过户过程中,买家应对所购得房屋进行仔细的检查。
美国法律比较保护购屋者的利益。如果卖主对所售房屋存在的问题隐瞒,不向买主讲清楚,以后买主发现这些问题时可以把卖主及其经纪人告上法庭。不过,与其到时候上法庭解决,倒不如在购房之前就查清楚房屋存在的问题。房屋存在的问题大致有四大类:

  1. 显而易见的缺陷。显而易见的缺陷是大家都会看得到的,对这种明显的缺陷,卖主应如实讲清楚。如屋顶塌陷,卖主不能说没事,原来设计就是这个样的,而不把屋顶塌陷的真实原因及产生的后果书面告诉买主。
  2. 重大的缺陷,但是不易被发现。例如因为地震等原因,房屋的地基有问题、无执照兴建的房屋、房主自己加建的一些房屋附属设施违反市政规定、季节性的缺陷如下雨时房屋漏雨,卖主对这些发生过的问题采取一些临时办法掩盖了下去,如把漏水之处临时处理一下,使其他人看不到等。如果卖主知道这些潜在的问题,法律要求他们应该把这类问题公开并告诉买主。
  3. 环境保护方面的缺陷。如果房屋内存在有害物质累(Radon)、发霉的地方、用含有铅物质的油漆粉刷及用石根(Asbestos) 做隔热或防火材料等(旧建筑物内常用)等,屋主都要如实告诉买主。
  4. 如果卖主已经将房屋的缺陷问题向经纪人讲清楚了、但是经纪人并没有向买主转告,今后发生了纠纷,经纪人就负有责任。将来经纪人的保险公司会向买主赔偿,卖主为避免将来法律上的麻烦,最好用书面的方式把房屋的缺陷向经纪人讲清楚,便于以后出现问题的时候分潜责任。对于卖主来说,即使公开房屋的缺陷可能会使房屋的售价降低,但是应该这样做,一来这是法律上要求的,二来可以防止将来被牵入诉讼案中成为其中的被告。

如果屋主发现房屋经纪人(Agent) 有不当的行为,屋主可以采取下列必要的措施:

  1. 为了避免与经纪人发生纠纷,在选择经纪人之前要对所选的经纪人进行相关情况的了解。例如有无被吊销执照的记录、有无被起诉过等。
  2. 如果发现经纪代理(Agent) 有问题,应该先通知其“Broker”。因为“Agent”依赖于“Broker”的执照,“Broker”不希望自己的“Agent”利用他的执照做违法或不道德的事情。如果得不到解决,可以向当地的房地产协会投诉,作为同业者,被投诉人会考虑他在同行业中的声誉,当地的协会也可以在中间进行协调。
  3. 如果问题仍然得不到解决,可以向管理房地产经纪人的政府管理机构投诉。此举可以让这些机构调查经纪人是否有触犯法律的行为,以便吊销其执照。

    4. 聘请律师向法院提出诉讼。将涉案的经纪代理、经纪人等告上法庭。


*本文节选自邓洪律师《美国生活法律实用手册》一书