【房地产法】签署购屋合约的注意事项

【房地产法】签署购屋合约的注意事项
【房地产法】签署购屋合约的注意事项
【房地产法】签署购屋合约的注意事项

  与其他买卖一样,房屋的买卖也是经过开价和出价的番讨价还价之后才能成交,成交后所签订的房屋买卖合约具有法律效力,买卖双方签字后,此合约即可生效。在签署合约前:

  1. 出价(Offer)。买方可以通过经纪人用标准的表格出价。但是应该知道,经纪人出价所用的标准表格并不是政府规定的,如果对表格中的条款不满意,买方可以修改、删除或添加。一般建议用DRE(Department of Real Estate)的最新版本合同。
  2. 定金(Security deposit)。法律上并没有规定必须有定金或定金的数额是多少。一般不成文的规定是买价的3%。定金是双方自愿的一种约定俗成,表明了买方的诚意,避免了卖方的一些风险。但是由法院拍卖的房屋,政府要求要有定金。买方向对方交纳定金时要考虑如下问题:
    1. 定金存放何处。一般情况下买方不要将支票直接给卖方,应该交给公证处(Escrow)或存入律师的信托账户。
    2. 定金的退回。卖方应该考虑退款协议的条款。即在什么情况下和什么时间之内必须把定金退还给买主,如合约签订及定金交完后出现买主不买的情况或卖主不卖的情况。法律上对于定金退还的情况并无明文规定,但是在一般情况下,如果出现买主不买的情况,卖主有权将定金留下,以补偿所谓的“机会损失”,不过在合约中应该注明“Option Money”,也就是“机会定金”。买卖双方可以对“Option Money”进行时效的限制,一般为4到6个月,而过户的时间为30到60天,如果在“Option Money”规定的期限内买家仍然不买,卖家就可以扣下定金。
  3. 房屋的产权 ( Title )。

    买卖合约上的房屋权状必须是完美无缺的,亦即屋主没有任何债务。一般有30天到60天的过户时间,在这期间买方要检查一下贷款够不够、有无能力拿到贷款及产权是否完整等。
  4. 过户期间所发生的问题。在30天到60天的过户期间内,可能会发生一些问题。买家最好不要在过户没有完成以前就搬进来,卖家也最好不要延后几天搬出去,因为一旦在这段时间发生意外事件,将很难处理,如发生火灾,因为解释不清楚,买卖双方的保险公司都不会受理。所以买家的进驻及卖家的搬出的准确时间,一定要在签订合约时注明。
  5. 开价的时间限制。时间对于开价非常重要,开价应有时效的限制,对方在一定的时间内必须对出价进行响应,否则会错失机会。开价的时效双方可以谈,比如48-36小时。在对方接受开价或对方出价之前或者在接到对方通知之前可以取消开价,但是接到对方接受开价的通知,就无法取消开价。
  6. 房屋的检查 (Inspection)。

    合约中应该明确,买主有权对房屋进行检查,检查后如果对房屋不满意,可以取消合约。实际房屋检查是非常重要的,买方可以以此作为讨价还价的依据。检查房屋时要找专业人员,对买方来说找一个自己信得过的、能够为自己着想的人更为有利。检查费用一般是买家出。
  7. 不要忽视房屋环保安全方面的检查。房屋环保方面的检查也很重要。房屋内外如果存在有害的化学物质,不仅对居住者的身体产生危害,对以后房屋的过户也会有很大的影响。
  8. 如果检查报告出来,买家和卖家还是可以根绝报告内容再次商讨价格,比如一些维修的费用是有卖家退给买家,还是卖主再过户前全部修好。一般从开价被接受后的17天之内,买家还是可以书面取消购买出价的。
  9. 合约中要明确房屋的附属设施或附属物应做如何处理。

    买方要明确哪些是属于房屋本身的(Built-In), 哪些是可以搬走的,一些销售商在展示房屋时往往摆一些家具进行装饰,签约时要明确这些物品的归属。
  10. 房屋交付使用时,剩余的物品如何处理。如屋主搬走后往往留下了很多垃圾,他们有责任去处理,但是应该在合约上明确列出。

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