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【法律小常识】外国人如何在美国购置房产

【法律小常识】外国人如何在美国购置房产
【法律小常识】外国人如何在美国购置房产
【法律小常识】外国人如何在美国购置房产

在美购房优势分析

根据全美房地产经纪人协会数据显示,中国人目前是美国房地产遥遥领先的最大国外买家,无论数量、销售额还是成交价都高居榜首。而加州仍然是中国买家最青睐的置业之地。那么多中国人远赴重洋来美购房,好处究竞有哪些?

第一,不同于中国房产公有制,买房之后最多70年使用权,在美国房产实行私有制,永久产权。

第二,美国房价不算高,甚至低于中国某些大城市的房价。

第三,美国房产政策完善,法律健全,房屋产权受到很好的保障,比如房产信息是公开的。购房者可以去政府网站查看意向房产的详细情况。所有交易信息,也都明确呈报,有效避免炒房等现象的发生。

第四,以出租和投资为目的的房产,可获得较高的租金回报率与稳定的增值效益。

第五,美国的房产分为独栋别墅(House)、社区别墅(PUD)、双拼别墅(Town house)、联排别墅( Condo) 、公寓(Apartment)等多种类型,买家可以依据投资目的选择最适合的房型。

第六,没有绿卡,也可在美购置房产。由于法律透明公开,购房程序简单明了,任何人都可以购买,而且购房人理论上不必亲自到美国就可以完成交易。不过,在美国买房与移民没有直接联系,外国买家无法因此而获得绿卡。

购房手续与程序

外籍人士购置美国房产,如果是本人亲自前往,只要有护照就行了。如果是委托他人购买,则需给受托人一份公证过的授权委托书(Power of Attorney), 并提供一份护照复印件。受托人有了委托书,可动用委托人名下的银行账户中的资金支付购房款,代签买房合同等法律文件以及代办过户手续。

买房的整个过程,要经过层层手续,虽比较繁琐,但也相对的将房产过户中的诈款、违约机会隆至最低,由于美国的房产经纪,需取得各州房地产执照才能执业、整体水平与业素养较高,因此买家只要选择一个负责、有经验的房产经纪人,其他事情就不必担忧。而在加州,买卖双方经纪人的佣金都由卖方支付,购房者也省去了佣金费用。

购房资金支付与后续花费

外籍人士在美购房,可申请贷款。不过卖家和贷款公司对这类贷款申请审查严格,因而贷款难度更大。另外,贷款买房要比一次性全现金支付需要更多材料,手续更复杂。一切顺利的话,贷款买房的成交时间在1~2个月,而全现金购房最快7天即可成交过户。同时,由于外国人贷款审批期限长,所以在选择投资标的物时,比较不容易拿到相对优惠的价钱。

房款支付过程中,如果买家在中国或美国设有公司,资金汇入与转出应该没有问题;如果是以个人名义汇款,则会受到外汇管制限制,需分批汇入,也就会耗费更多时间。比较来看,如果购房者在美国的银行已设有一个账户是最方便的,因此购房之前购房者如果有机会来美考察、观光,建议顺便开设一个银行账户;如果没有,也可使用信得过的朋友或亲属的银行账户。

而购房过程中,需提供的文件也缺一不可。现金买主需准备的文件包括有效的护照和签证;购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明);在美国当地银行开设的账号。贷款买主需准备的文件包括有效的护照和签证;工作证明、工作收入(单位或街道开具证明,交由公证公司翻译);自付款部分的资金证明(中英文版的银行存款证明);在美国当地银行开设的账号。

而买家缴付房款,顺利过户后,并不代表就高枕无忧了。在美养房,每年还需支付房产税、房屋保险、物业费以及维护费等各项开销。

投资房产托管

外籍人士在美购买的非自住房屋,可找人代管。如果是投资出租房产,一般可以有两种方式:一是业主可将房屋委托给专业经纪人,经纪人会帮忙选择条件较好的租客;二是交给专业租赁公司打理。

一般而言,美国房地产买卖,是受到法律严格规范的经纪人模式,并且有公证公司监管资金和重要文件,很好地避免了骗局的发生。经纪人在合同确认之后就会提供买家一个监管账户(Escrow Account)用来汇款。这个账户受到州房产委员会监管,账户资金不能挪用,因此非常安全。

另外,外国投资人出售美国房产需缴资本利得税(所得税)。在加州,联邦和州政府共收约25%的所得税。比如房子买入80万美元,卖出100万美元,卖家赚得20万美元,这所得的20万美元就需缴纳25%, 也就是5万美元的税,(每个郡的税率不同)。投资人可以找一个可靠的会计师来替自己处理税金的申报缴纳,省去麻烦。

*本文节选自邓洪律师《美国生活前车之鉴》一书