【法律小常识】房客租房注意事项及租屋的维修问题

【法律小常识】房客租房注意事项及租屋的维修问题
【法律小常识】房客租房注意事项及租屋的维修问题
【法律小常识】房客租房注意事项及租屋的维修问题

        购买房屋需要一定的经济基础,因而新移民往往只能先租房屋。在美国做房客,一来省钱,二来省事。房客应该注意下列事情:

  1. 房客在签约之前必须了解全部的合约内容,知道自己的权益。
  2. 为了防止房东无理扣押定金,房客在搬进房屋之前应做仔细的检查,并做一个列表,记录哪些东西已经损坏,哪些东西没有损坏。
  3. 如果发现房屋有需要修理的地方,房客有权向房东提出修理的要求,因为房客所付的房租中包括有权得到一个合适居住的环境。发现有修理的需爱,房客应该尽快向房东提出,把需要修理的事项用书面形式通知房东,最好记录下通知房东的情况。如果房东收到通知后没有采取任何措施修理,有些州允许房客不交房租或减免房租,有些州允许租客先找人修理,以后从租金中扣除修理费用。
  4. 如果房东没有在合理的时间内进行修理,房客以此为理由可以解除租房合约。当然,房客也可以将房亲、东告到法院。
  5. 如果房客要提前解除合约搬到其他地方,要注意:
    1) 租房合约是否允许转让。如果允许转让,房客可以找到另外一个人,经过房东同意,这样就可以不用承担任何责任而由新房客承担合约上的责任。

    2) 合约中有无允许分租的条款。如果有,房客可以将房屋分租给别人,但是不利之处是,如果所分租的人不付房租,房客必须对房东承担这个责任,将来房东仍可以向签约的房客要钱。

    3) 在房客真的没有办法,必须要走而违约的情况下,房东可以要求房客支付合约期限中剩下时间的租金,如合约为一年,但是房客只住了两个月而违约搬走,房东可以让房客支付其余十个月的租金。不过法律规定,房东和房客可以共同去努力找到另一个房客来弥补这个损失。法院还可以要求房客向房东支付在没有找到新房客之前空屋期间的租金。

    4) 房客被驱逐前,房东一定要通知房客。在房客不采取任何措施的情况下,房东才有理由向法院申请驱逐令。房客在收到职逐令后,可以决定搬走还是和房东打官司。如果搬走,事情到此为止。如果打官司输掉,房客不仅要支付所欠的房租,还要支付对方的律师费用,自身的信用也会受到影响。

租屋的维修问题        房东的英文是“landlord”。不过很多房东在维修自己出用的房屋方面表现得根吝啬,为了节省费用,对自己出租的房屋不进行必要的维修,导致房屋破烂不堪,因此逐新衍生出了一个新的英文单词“slumlord”,中文可以翻译为“烂房东”或“恶劣房东”。

        如果所出租的房屋没有基本的生活设施,如水道水管堵塞、没有水电、没有排烟道及卫生状况极差,这样的房东就是“slumlord”。如果房客的房东是“slumlord”,房客可以用“违反卫生标准”等理由向当地的市政府投诉,市政府的卫生部门检查后会要求房东修理。如果房东不按照指示进行修理,市政府可以提出刑事起诉,不少吝啬的房东因此而坐牢。

律师的忠告:如何避免成为“烂房东”

为了避免成为“烂房东”,房东应该注意以下问题:

  1. 在与房客签订租房合约时,应该明确房屋维修的责任,分清楚哪些项目是由房东负责维修,哪些项目是由房客自行维修。
  2. 在房客搬入之前做好出租房屋的检查,并列出检查后的列表作为合约的附件。
  3. 要求房客在发现房屋有问题时,及时告知自己。
  4. 对房客提出的房屋问题以及自己采取的维修行为做好详细的记录。
  5. 如果发现房屋有问题,要马上进行处理。为了做到及时处理,房东应该有自己的维修人员联系网络,能安排维修人员在紧急情况下尽快抵达并处理。例如,出现水管破裂的问题,一定要在24小时以内派人解决;一些非紧急性的问题,如门窗玻璃损坏的问题,最迟不能超过48小时进行处理。
  6. 每年对所出租的房屋做两次以上的安全检查,主动进行维护或维修。

做房东的责任很大,维修房屋的钱,该花的一定不能省。一味地省钱,只能导致房屋存在的问题越来越严重,到头来不仅要花费更多的钱,而且可能引致更严重的民事或刑事责任。

*本文节选自邓洪律师《美国生活法律实用手册》一书