【法律小常识】房屋维修的注意事项
一般的地方政府都有规定，居民如要对自己所住房屋进行维修或加建，需要申请许可后才能实施。如果维修或加建的工程很大，还需要向市政府的规划委员会提出申请，让市政府知道维修或加建的项目符合市政府的标准。一般的营建商都会负责这些许可的申请。如果没有获得营建执照进行修建，就属于违规建筑，将会被取缔。维修或加建应该请有执照的营建商，营建商必须经过考试、受过专业训练及具有一定的能力才能取得执照。有些州还规定，领取营建执照需要购买一定数量的保证金（Bond)或保险（Insurance)。
保证金是政府为保障消费者的利益而要求营建商交纳的。如果出现营建商收费后不施工、没有完工、修建成本远远超出合约所规定的金额、施工结束后没有彻底清理现场施工期间损坏了消费者的财产及消费者提出警告但是营建商并没有采取措施等情况，屋主可以要求营建商的保证公司补偿这些方面的损失。
营建商的保险有两大类。第一类是责任保险。如出现施工过程中不小心伤及路人的意外，营建商的责任险可以赔偿伤者的损失。第二类是劳工赔偿险。在施工过程中万一出现工人受伤的情况，可以由劳工赔偿保险来赔偿员工的医疗费用及损失工资等。
如果营建商没有保证金或保险，对屋主来说是非常危险的，一旦出现意外，屋主自己可能要替以上这些状况负责任。
法律规定，任何营建项目只要涉及的金额数量超过$500美元，就必须有书面合约。屋主在签订书面合约时要注意下列事项：
- 确定具体施工项目内容：开工和完工的时间；付款的日期及方式；施工质量的保证及质量保证期限等。在合约的条款方面，屋主必须要“先小人，后君子”，要讲清楚说明白再签字开工。
- 常见的纠纷是由“Mechanics Lien”即分包商抵押（也称分包商留置权）所引起。如果总承包商没有付给分包商工需款，分包商可以在提供服务的房屋上恢墅留登权，将来房展出售时，留置权就成为出售房屋的“法律障碍物”，屋主必须向分包商妥协来解除留置权问题，或者在出售后，屋主得到的购买资金中需扣除留置权的资金给分包商。因而，屋主可能会付两次修建费用。屋主向总承包商付款时，应该让总承包商提出已经向其他分包商付款的证据，并且直接或通过总承包商在付款给分包商时签署放弃放置留置权的权利，这样可以避免以后的责任。屋主最好的保护方法是：在合约上写清楚最后一批工程款可以是在屋主自己检查完所有的工程后付清，这样做可以对屋主起到保护的作用。
- 施工质量的保证。如果施工的质量保证期为一年以上，屋主应该要求营建商提供书面保证，写明暖气系统、冷气系统等都要得到质量的保证。
- 为了防止营建商拿到工程款后突然宣布破产，在签订合约之前要了解营建商的背景。有很多的迹象可以显示一个营建商的信誉不好、经济状况不好等问题。一般营建商收取工程费用的方式是，签约后收取三分之一、工程进行到一半时收取三分之一、工程完工时收取最后的三分之一。如果营建商开始就要求屋主一次付清工程的全部款项或要求付半以上的款项，屋主应该知道这个营建商的财务状况不佳。如果聘请一个经济状况不好的营建商，一旦营建商宣布破产，不仅工程不能完工，而且要拿回已交的工程款也将非常困难。
*本文节选自邓洪律师《美国生活法律实用手册》一书
