【法律知識】想把美国房产留给孩子，不想多缴税怎么办？四种方法帮你分析评估
华人喜欢置业，来到美国也不例外，投资的首要渠道就是买房。那么房产证上写谁的名字，也是很多人的纠结所在，因为房子的归属是一个很大的问题。这里有四种方式：
- 第一种方法是房契上只写大人名字，过世后用遗嘱留给孩子。
- 第二种是房契上同时写上大人和孩子名字(共有产权joint ownership with rights of survivorship)。大人逝去后，孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。
- 第三种是仅写孩子名字。在美国，18岁以下未成年人无权签署任何法律文书，只能靠父母或监护人代理，当父母或代理人无法继续代理时，必须事先设定继承代理人。这样的实际操作非常麻烦，一般需要专业律师协助操作。
- 最后一种是利用信托模式把房产留给孩子。
主要举例比较一下常用的做法：
- 房契上只写大人名字，过世后留给孩子：
父母现在以个人名义买了60万的房子，五十年后父母去世后孩子才继承，孩子以后卖房付税的计税底数 (Tax Basis) 是父母去世那一天的房屋市价(假设120万)，如果孩子将来以120万卖掉房子，收益所得是零(120万售价– 120万计税底数= 0)，不需付任何收益所得税 (capital gains tax)！但在那之前，海外人士在美国的遗产税上免税额只有6万美金，虽然没有收益所得税，但是孩子必须支付40%的遗产税才能拿到房产权。另外遗嘱的认证过程在美国法庭需要至少一年左右的时间，这期间的律师，公证费用及法庭费用也不少！
b. 只写未成年孩子的名字：
产权上直接写孩子名字，就不牵涉遗产税和赠与税的问题，自然最省税。但在美国，18岁以下的未成年人无权签署任何法律文书，只能由父母或监护人代为办理，手续十分麻烦，通常需要通过美国专业律师操作。而且万一孩子在18岁成年之前父母离婚或者过世，又或者要更改给其他孩子名字或添加其他孩子名字，都会引出其他很多的麻烦。
父母买了60万的房子，马上就把孩子的名字同放在房契上，这在美国算作是赠予了他一半产权，孩子的计税底数 (Tax Basis)会是父母买价60万的一半，即30万。等五十年过去，大人去世了，大人那一半由孩子继承，计税底数(Stepped-up Basis)是您去世那天房屋市价120万的一半，即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数30万，总计税底数为90万。他若以120万卖房。收益所得是120万售价– 100万计税底数= 30万，他需要为这30万收益纳税(如果这不是他的主要居所 primary residence)！可以看出，联权共有增加了孩子的纳税负担。
共有产权有不少隐患：
- 如果将来有一天因某种原因大人急用钱，非常需要卖掉这个房子。万一孩子在这紧要关头阻拦卖房，大人可是一点办法也没有！
- 如果拥有一半产权的孩子不幸先于父母去世，结果可能是孩子的合法继承人和父母一起拥有这个房产，而这个或者这几个继承人可能不一定是父母同意的。
- 如果拥有一半产权的孩子不幸先于父母去世，孩子的债权人creditors会来找父母。
- 如果孩子有税务问题，会有税务留置扣押权 tax liens“绑“在房子上。
- 如果孩子申请破产，即使父母有一半产权，房子仍有可能被强制卖出。
- 如果孩子被起诉承担车祸责任，受害人要求赔偿金额巨大时，房产也会被牵扯到。
- 孩子读大学或更改学历的时候，因为名下有资产，几乎不大可能获得助学金。
- 和孩子联权共有房产在法律上算是您赠送一半房产给他，如果房价超过$14,000, 需要申报联邦赠与税。（个人每年赠予另一个人的限额是$14000）。
- 联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。美国联邦的 Medicaid 计划是针对低收入人群，为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时，政府会调查申请人有没有通过转移财产，使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。
以上种种说明房契上一起写孩子和父母的名字，弊大于利。所以，联合产权方式是最不推荐的一种方式。
d. 信托模式：
信托方式有很多种，主要分可变更信托和不可变更信托。在房地产产权方面指办理合格个人住宅信托，这属于可更改结构性财富管理，里面涉及了节税环节的结构。信托简单来解释说，就是父母设立一个没有实体不做经营的公司，将财产都放进这个信托里面，然后这个信托交给委托人管理，而受益人为自己的孩子。如果父母直接给孩子，那么大资产的税收自然不少；而交给委托人，委托人会将资产分解，一部分一部分给到孩子，那么小资产的税收相对少，属于变相降低遗产税和赠予税的成本。如果房产价值没有太高，又想达到最佳省税效果，用可更改信托作为继承的方式是最省时省力也省税的。如果房产价值非常大，又怕因为官司等不确定因素被别人拿走，也可以采用不可更改信托的方式。
写在最后：事实上所有方法都是各有利弊。在购买房地产及转换产权之前，请先咨询专业的地产、税务或法律顾问，再做全盘的决定，以免遭受不必要的损失！
