【法律知識】房东驱赶房客的“3 – Days Notice”- 三天通知

【法律知識】房东驱赶房客的“3 - Days Notice”- 三天通知

房东准备启动“驱赶房客”程序英文叫做Unlawful Detainer,首先要做的就是发书面通知给房客。最常见的就是3-Day Notice to Pay Rent or Quit,顾名思义,就是告诉房客他必须在三天内支付租金或者搬走的通知。但是很多房东都是自己随便手写了一个通知或者发短信或邮件给房客,以为这样就能起到通知房客的作用。在此律师想郑重提醒各位房东,给房客正确又规范的通知 (Proper notice) 至关重要,而且通知的内容必须符合法律规定。如果做不对,很可能无法最终拿到法庭的驱赶令。

我需要给房客哪种通知?

房东需要根据租约的长短以及房客违约的原因来选择正确的通知去送达给房客,常见的通知包括3天通知,30天通知(给居住不满一年的房客),以及60天通知(给居住超过一年的房客)(请注意:所有通知均需要为书面通知,口头通知无效)。那么,房东如何确定该给房客哪种通知呢?

通常来讲,如果房东和房客签的租约是按月出租的(Month-To-Month),房东想要终止租约的话必须提前至少30天给房客有关终止租约的通知(请注意,如果房子所在地属于房租管制“rent control”的城市,房东需要提前至少60天给房客终止租约的通知)。但是如果房客做了下列事情中的任意一件,房东只需要给房客提前3天的书面通知即可:

  • 不付房租;
  • 违反租约里面的条款;
  • 对出租房屋造成严重损害;
  • 对其他租客造成严重干扰;
  • 在出租房屋内对其他租客或转租人实施家庭暴力、性侵犯或跟踪;
  • 出于非法理由使用出租房屋;
  • 在出租房屋内参与毒品交易;非法使用、种植、进口或生产毒品;
  • 在建筑物或出租房屋内进行斗狗或斗鸡;
  • 在出租房屋内参与有关武器或弹药的非法行为。

如果房客在房东给出正当的通知后没有自行搬离,房东可以行驶其权利去驱赶租客,但必须走正规程序向法院申请驱赶并取得驱赶令。房东不得擅自驱赶,如断水、断电、换锁,这些都属于非法行为。

如果房东对房客发出三天通知的原因是因为房客没有付房租,那么这个三天通知里面必须精确地列出房客所欠的房租的金额及时间。房东务必记住拖欠房租的金额不能包括Late Fees,水电费等等,只能是房租的金额。另外,法律规定这份三天通知还必须包括下面几点内容:

  • 收租人的姓名、地址和电话。
  • 如果房东允许房客亲自把房租交上,三天通知里面必须写明房客可以再哪天和具体几点钟去亲自支付房租。如果需要房客以邮寄的方式去支付房租,三天通知里面必须写明收信人的姓名及地址。
  • 房东通常不可以要求房客只能用现金的方式来支付所欠下的租金。

我该如何送达三天通知?

房东一旦把三天通知做好了,下一步则是要把通知送达给房客。送达这一步尤为重要,如果送达的方式不对,通知可视为无效,房东则无法往下进行驱赶的步骤。送达的方式一般分为三种,第一种是最有效的方式:

  1. 亲手当面送达给房客;
  2. 如果亲自送达时房客不在,但另有他人开门,房东可以把通知交给此人(此人最好是成年人并且必须知道送达的意义)。
  3. 如果亲自送达时房客不在,也没有人开门,房东可以把通知贴在门上或者其他醒目的位置,并拍照留下证据。

房东如果用第二种和第三种送达方式送达,务必记得用美国邮局Certified Mail再寄一份通给房客,否则送达视为无效。所以房东一定要收好邮局给的收据。

三天通知送达完毕后送达者必须要写一份送达的证明并签名,英文叫做Proof of Service。这份文件里需要详细说明送达的时间、地点以及送达方式(上文三种方式中的一种)。此份证明在后续向法院申请驱赶的时候必须作为证据之一提交上去,所以房东一定要收好。 

我该如何计算“三天”的到期日?

给出三天通知之后,很多房东不确定要如何计算三天通知的最后期限。所谓的三天必须从给出通知的第二天算起,算三个工作日。如果给出通知的第三天刚好是周末或法定假日,三天的期限必须要等到周一或者法定假日后的第二天才能算作结束。举例说明,如果房东在周三把三天通知交给了房客,这三天的起算要从周四开始,第二天为周五,第三天为下周一,因为第三天不可以是周末或法定假日。同样的,如果房东在周四把三天通知交给了房客,需从周五开始计算,第二天为下周一,第三天为下周二,所以三天通知的截止日期是下周二。

下面这个时间表可以帮助房东简单的计算出三天通知的到期日,以及最快可向法院申请驱赶的时间。但是房东必须需要也要考虑是否会碰到法定假日或者法院的休息日:

送达日到期日最快可向法院申请驱赶的时间
周一周四周五
周二周五下周一
周三下周一下周二
周四下周二下周三
周五下周三下周四
周六下周四下周五
周日下周四下周五

鉴于三天通知是驱赶房客的第一步,这一步如果做不对,很有可能会阻碍整个驱赶案件的进展。律师建议需要驱赶房客的房东在给出三天通知前咨询律师,确保给出的通知符合法律规定,并正确的完成送达。

本文转自李荻律师的原创文章,如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息,请联络李荻律师事务所。邮箱:di@dililaw.com。