在国内用人民币买美国房产的注意事项

在国内用人民币买美国房产的注意事项

在国内用人民币买美国房产的注意事项

用人民币购买美国的房产, 这一话题最近成了不少国内买家和美国房地产从业者的热门话题。用人民币购买美国房产到底可不可行? 是否存在安全合法的方式? 

首先是宗旨: 用人民币购买美国房产是可行的,但是过程中涉及利了国内、国际、美国的联邦和美国的州四个层面的法律, 以及美国买房的各种流程,任何一个环节问题都会增加整个交易过程的风险性, 因此找到靠谱的律师、会计师、地产经纪人和 Escrow公司就变得至关重要。

大家第一时间想到的可能是换汇。然而随着中国外汇管制趋严紧收,对资本外流和洗钱的打击力度不断增大,再加上美国法律健全,执法严明,想要用换汇+汇款的方式买美国的房子可谓难上加难,更别提其中涉及到的法律和风险问题。也正因如此,很多想要购买美国房产的中囯窖户眼睜睁地看看心伩的房子被抢走,无奈“望洋兴叹”!虽说换汇买房现在仍存在操作空间,但有没有一种方式可以直接用人民币支付呢?答案当然是有的,不过有一些问题需要格外注意。

重要提示: 人民币在几年前被IMF(国际货币基金组织)正式列入SDR(特别提款权货市),成为“国际货币”。当时就有不少媒体声称从此人民币便可以行走天下,但事实上加入SDR仅仅是人民币国际化的第一步,距离直接在美国消费还有非常大的距离,更别提在美国买房。请大家理性分析,不要相信国内打着SDR旗号的中介,谨防上当受骗。与此同时,如果美国的开发商向您直接宣传可以接受人民币付款,也请再三斟酌交易细节,切勿直接相信宣传嘘头。

用人民币付款,买下美国房产,整个过程设计到很多的细节,但经过梳理之后发现整个过程还是非常清晣明了: 身在国内的买家先准备好合法的资金(人民币), 再通过美国国内的Escrow公司办理产业交易公证,也就是“第三方托管”, 一切手续就绪后便是卖家交钥匙、买家拿房。 其间发挥关键作用的便是美国的Escrow公司。由于中美两国房产交易的流程存在差异,国内的买家可能不了解什么是Escrow。在此为大家简单科普一下:

美国的Escrow 公司:

“Escrow”的直译为“第三方托管”,是美国房屋买卖中的关键。美国房屋交易过程会涉及到四个方面:买家、卖家、第三方托管 ( Escrow ) 和产权公司 ( Title company ), 其中的第三方托管( Escrow )就好比是一个“保险库”, 在正式交房前负责保管买房支付的购房款以及房子的相关手续和凭证,当一切确认无误后,Escrow才会把购房款转给卖家,把钥匙(房屋所有权)交给买家。

我们打个通俗易懂的比方: 就好比你在淘宝上购买一件商品,你支付的钱会先打到支付宝平台,等你确认售货后支付宝才会把钱打给卖家。美国的Escrow公司就相当于淘宝购物环节中的支付宝,不站在买卖方任何一边,是完全中立的无私的第三方。事实上, Escrow公司拥有国家或州政府颁发的牌照,掌管房屋交易资金,监督买卖双方经纪人按标准流程操作,调查所售房屋产权状况,为买家登记产权信息。Escrow的设计充分证明了美国实施一百多年的房屋交易制度之成熟。

所以说,用人民币购买美国房产, 选择一个信得过的 Escrow (或者经纪人,因为经纪人一般都会有长期合作且信得过的 Escrow) 就已经成功了一半, 剩下的就是按照法律规定的流程进行操作。同时强烈建议您在准备购买美国房产之前,去咨询一下律师和会计师,每个人的情况是不一样的,每一笔房屋交易也是不一样的,当您与律师和会计师确认过之后再进行下一步的操作。

值得注意的点是,如果你是要用人民币购买美国房产,根据不同的Escrow,以及不同的房源情况,买卖双方需要满足但不限于以下的一些条件:

  • 卖家在中国有账户,愿意接受人民币付款。(如果有必要,请买家确认卖家是否符合这个条件)
  • 卖家的房产没有贷款,或者卖家有足够的能力偿还贷款。(如果有必要,请买家确认卖家是否符合这条件,避免未来卖家无法偿还贷款而发生差错)
  • 有些情况需要买家提供一定额度的美元,用于支付购房首付款,以及交易过程中的各种费用,(具体的美元金额请依据具体情况而定)

接下来便是风险问题。首先,使用人民币通过美国Escrow购买美国房产是完全合法的行为。但是如果实买双方操作不规范,还是有一些风险的:

  • 关于人民币资金的来源:美国大部分交易都可以直接用现金完成,您可能不被要求提供资金来源,毕竟这是是现金。但是由于中美双方对洗钱的严厉打击,如果Escrow方面需要您提供资金来源的证明,请配合提供以避免不必要的风险。
  • 关于卖家违约:如果您已经支付了人民币,但是美国的卖家违约,那么此时便体现了一个靠谱的Escrow公司的重要性。在交易过程中,Escrow公司会让卖家签署一些特别的法律文件,在某些情况下,买家将人民币支付后,卖家一旦毁约,那么Escrow公司会最大程度地保护买家的资金安全。
  • 关于不使用Escrow公司: 事实上,您可以不通过Escrow公司进行买房,法律上并没有强制求,但是如果您不通过Escrow公司进行交易,那么您的风险会星指数式增长,会涉及到税务问题(美国对于偷税漏税的非常严苛)和未来再卖房时候的Escrow问题。
  • 关于税务问题: 美国对税务方面的执法非常严格,而Escrow公司在这方面是没有直接关联与权责的,所以也请您务必在交易前与律师和会计师沟通好好税务上的问题,确保交易不会出现税务上的麻烦。
  • 关于最终的责任: 由于买房是人生大计,谁都不会想在交易过程中出现差错。虽然通过美国Escrow公司用人民币购买美国房产是合法的,但是过程涉及到太多因素(正如之前提到的,光是地域上就涉及国内、国际、美国的联邦和美国的州四个层面),一旦出现问题,谁都不会想要去打一场旷日持久的跨国官司。因此买家需要格外注意,毕竟买家是最终承担风险验的那一方。

做生意, 谁都不希望大家有损失, 其实 Escrow公司和卖家也是承担了一些风险的, 如果交易没有成功, 甚至连经纪人也会面临声誉上的损失。这是一场团队战, 需要买家、律师、会计师、经纪人、Escrow公司、卖家共同协作。

<法保网> 提醒:国内的买家们要注意,在买房之前,一定要找靠谱的Escrow公司和信得过的经纪人一起来分析实际情况,找到合适的交易方法。虽然Escrow公司和经纪人可以帮助您打理这些细节上的问题, 但是也请您仔细阅读合同, 必要时可以寻求相关领域的专业律师协助。

<法保网> 电话: 626-586-1110, 网址:WWW.AAALEGAL.COM

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