房屋装修或新建加建,屋主的权益保障及如何与总承包商沟通

房屋装修或新建加建,屋主的权益保障及如何与总承包商沟通
房屋装修或新建加建,屋主的权益保障及如何与总承包商沟通
房屋装修或新建加建,屋主的权益保障及如何与总承包商沟通

家里的房屋要改建、装修不是一件小事, 很多屋主第一次做这类工程,不太知道具体的步骤就如何保护自己的权益。屋主怎样保障权益及要与承包商签订什么合同,包括哪些内容?

家建工程需要细致的规划,整个过程主要涉及到三方:

  1. 屋主;
  2. 设计师;
  3. 总承包商(包工)。

首先屋主或地主要做的是找一个有执照的设计师,与设计师沟通自己的想法,让设计师根据自己地产所在地的法规,设计出自己想要新建或改建的部分,方案可能要经过几次修改,然后拿到当地市政府或郡政府去做图纸审批。这个审批的过程有可能比较漫长,图纸的申请者可以是画图的设计师,也可以是屋主自己的名义,也可以是做施工的工程公司,具体如何操作,谁来负责,都要写清楚在合约里。如果是让设计师或者是包工者来完成,这部分的费用要提前支付,因为一般画图公司和建筑商都不会垫付这个费用,因为出来的的开工许可属于屋主或地主。

    开工图纸批准后,下一步就是找建筑公司或承包建商,建议找3个不同施工队做报价,屋主寻找施工队一般通过以下方式:朋友推荐为主,网络查询为辅,也可以勘察工程现场,看施工队的实际操作或者广告展示。这里有个关键的步骤,就是确认建筑商或包工头的建筑执照有效!可以登录网站http://www.cslb.ca.gov/,输入施工队的名称和执照号(Contractor License Number),查看信用和以前屋主的评价。同时要可以让建筑商提供他们的保险信息。

屋主同时找3个施工队,请他们报价,作对比参考。很多屋主倾向于选报价最低的,可是“最低的”不一定是最好的。“报价”不能作为选择施工队的唯一参考因素。那么房屋装修,怎样挑选施工队呢?挑选施工队可以参考以下3点:

  1. 施工质量,屋主最后要对施工质量要满意,其中也参考所用的建筑材料,不同的建筑材料,价格差别很大,建筑材料是屋主自己准备还是全部由建筑商包工包料,最后不只是价格不同,做出来的效果也很有差别。
  2. 施工队的信用(Credit)。施工质量可以观察到,可是信用怎么知道呢?直接询问施工队以前做过的工程地址和屋主联系方式, 问建筑商合作过的屋主,施工队是否每天按计划完成工程?做得好不好?工作后,是否每天把卫生打扫干净?是否遵守施工合同?信用好不好?当然,也存在前屋主不愿意推荐,不愿意背书的情况。
  3. 看工程报价。工程报价中不要只看价格,还有完工的时间和违约条款。

美国屋主权益保障,对总承包商面试

屋主对总承包商面试,主要关注3点:

  1. 是否有执照(License);是否抱怨多;面试时交谈是否愉快。
  2. 在网站Contract board(http://www.cslb.ca.gov/)查询,输入名称和执照编号,查看留言评价。有一个、两个不好评价,可以接受。如果不好评价较多,屋主就要打个问号,小心注意了。
  3. 还有一点很重要,总承包商能否对发生的意外事故负责?是否给工人上了意外保险–劳工灾害补偿(W.C.即Workers Compensation)。工人发生意外时,怎么承担?谁来承担?

面试建商时可以询问的问题:

公司成立多久?有没有永久的、固定的地址?经常变动地址的公司不可信。是否有人抱怨?这些都有助于了解公司的真实情况。把图纸给总承包商看,看他懂不懂;询问其对工程的看法;什么计划;有什么经验。即便屋主是第一次做家建,仍然可以依据面谈的情况判断。有的总承包商很固执,开始就谈不来,这就无法合作。

屋主勘察美国房屋承包商工地现场

家建工程开始后,要经常到工地现场看看,检查施工情况、施工质量和进度。如果屋主要改动图纸,房屋工程有变动,要及时和总承包商沟通。比如,增加一扇窗户,或者多建一面墙。合作愉快的工程队,这些都不是问题。

签订施工合同的要诀

装修美国房屋,建议屋主要签订总价固定的合同,可是如果承包商面试时说得很好,实际中做得不好,怎么办?为了充分保护双方的权益,尤其屋主的权益,需要签订一份有效合同。可以由屋主提供,也可以由总承包商提供,如果屋主对这些了解,最好由屋主提供。

合同一般有两种:

  1. 一种是总价固定的合同(Fixed Price Contracts),即工钱和材料费全包,合同签订时已明确总价,清楚写明总价中包含哪些,不包含哪些。施工中如有变动(Change Order),需要其它依照合同另算费用。
  2. 另一种是开放式的合同(Time and Material Contracts),即屋主买材料,按小时支付工钱。这种合同比较灵活,但是费用不固定,不好控制。建议采用总价固定的合同,屋主对工程花费做到心中有数,能更有效控制预算费用。因为开放式的合同工程造价不定,总承包商可能每天拿着不同的材料账单找屋主,花费就像无底洞,很难控制。另一方面,总承包商可能借口:购买的材料没来,施工队无法开工。延误工期,屋主焦急,不知道完工时间,不停地贴钱进去。所以一般不采用开放式合同。当然,不排除特殊工程特殊对待,有的工程必须采用。

美国屋主保障权益,采用标准文本的合同

合同建议使用美国建筑师协会颁布的A101(Standard Form of Agreement Between Owner and Contractor)或者A201(General Conditions of the Contract for Construction)文本的合同。虽然不是施工合同,但详细描述了总承包商在施工阶段的职责。

合同要体现交谈的细节

口头讨论的内容都要写成文字合约;重要的、繁杂的、容易引起争议的事项,必须逐一列出,例如:工程时间、造价、怎样付款、责任承担等都应包括。这种合同(General Contract)在法律上最权威有力,打官司,买保险,能节省很多费用。

美国屋主权益保障,签订中、英文两种语言的合同

可以签订中文的合同吗?还是只能用英文?一般来讲,可以使用第一语言(First Language)签订合同。准备中、英文两种语言,中文合同为主,英文合同做对照参考。

图纸临时改动,需通知房屋承包商

申请图纸和开工许可前充分做好装修准备工作,尽量减少临时变化(Change Order)。99%的工程进行中,都是会发生变化的,屋主可能想增加一扇窗户,或者多拆一面墙等等。这时,首先和设计师沟通,修改图纸;然后找总承包商沟通,调整施工项目。合作愉快的总承包商,这都不是问题。最后依照合同,调整施工时间和费用。

签订的合同中应该包括哪些内容?

保障屋主权益的最好办法,是签订合同,笔者建议使用美国建筑师协会颁布的A101(Standard Form of Agreement Between Owner and Contractor)或者A201(General Conditions of the Contract for Construction)标准文本合同。无论是工料全包,总价固定的合同(Fixed Price Contracts);还是工料分开,开放式的合同(Time and Material Contracts),都应包含以下内容:

  1. 美国房屋装修,家建工程的时间
    家建工程的起迄时间及重要的时间点,都要在合同中写清楚。基础工作需要多少天;弹性工作大约多少天;哪些项目可以交叉进行;哪些项目必须等前面的工程完成,才能进行;这些重要的时间点都应该在合同中体现。同时可以写出相应的赏罚:施工队没有在约定时间结束工程,怎么罚款,延迟一天罚金多少?100元还是200元?如果提前完成,怎么奖励,奖励多少?
    小提示:把工程中重要的时间点,还有承包商的工作职责,写入表格,钉在墙上发布,督促施工队按合同施工。
  2. 美国房屋装修合同,家建工程的范围及造价
    家建工程的造价分为总造价和分段造价。合同应写清工程的具体范围、总造价、分段造价、造价的构成。造价中包含哪些材料,不包含哪些材料;哪些材料费由承包商负责,哪些由屋主负责。明确注明双方的责任,减少不必要的扯皮和争执。
    案例一则:一位屋主第一次做家建工程,改建厨房。合同没写清楚是否动房梁和动哪面墙壁。承包商只对一面墙施工,没管另一面墙,并解释说,“合同上没写明白动哪面墙,所以我只动了一面”。工程结束,另一面旧墙没改,很难看。
  3. 美国装修屋主权益,屋主怎样付款
    屋主应按合同写的日期按时付款,款不到位工程没法进行,如有延误,责任由屋主负担。屋主可以分段付款,完成一段工程,支付一段的工钱。
  4. 怎样判断一段工程是否完成?
    检验方法:把通过市政府检查的,作为一段工程的时间点。
    哪段工程通过、签字,屋主就支付对应的资金。屋顶、水、电、油漆……一段段通过,一段段支付工钱。
    也有需要屋主提前支付部分资金的情况。比如,有的工程公司小,拿不出太多钱垫付材料费,施工前向屋主申请一部分资金购买材料。公司的信用度好,以及屋主和承包商合作愉快、彼此信任,都是成功申请预付资金的重要保证。屋主再根据工程完成情况,依照合同进行其余款项的支付。
    还有一种情况,屋主已把材料费支付给承包商,材料也买回来了,但是材料商没收到材料费。这时还需要一份合同说明屋主和承包商的责任。工程结束后,如果材料商拿着未付款的账单找屋主要钱,屋主有合同保护,证明自己无责任,万一打官司就能避免经济损失。
  5. 美国装修合同内容,承包商一般要承担工伤责任

合同中要写明:哪方负责清理施工垃圾,不及时清理,有什么罚责?工程中如果有工人受伤,哪方承担,怎样承担?这些责任一般由承包商负责,因此承包商必须有执照(License)。

  • 合同中还要注明:工程质量的期限保证(Warranty)时间,1年或2年?工程结束后,还要及时交出钥匙。
  • 如果承包商违反很多的合同条款,屋主可以收集证据,到法院投诉,到登记网站留言,施工队很害怕这些不良记录。但如果屋主聘用了没有执照的施工队,就没法投诉了。
  • 如果屋主不按合同付款,承包商也有权把证据贴到房屋网站信息处,或者投诉。所以双方都要执行合同,该干活的干活、该付款的付款。竣工之后,手续、钱货两讫,双方合作愉快。

<法保网> 提醒市政府或郡政府对所有工程审批完毕,一般3个工作日之内屋主也支付完施工队最后一笔款项。因为屋主和施工队财物两清,所以屋主必须要求施工队要放弃法律诉讼权(Release Form),因此双方要签订这样一个法律责任放弃文件。这是一个很重要的法律程序,是屋主权益的重要保障,能有效避免法律、金钱上的后续纠纷。

<法保网> 电话: 626-586-1110, 网址:WWW.AAALEGAL.COM

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