美国房东需要知道的驱逐房客的正确程序

美国房东需要知道的驱逐房客的正确程序
美国房东需要知道的驱逐房客的正确程序

如果你想让你的租客搬出你的房子,你需要书面通知他们。如果他们做了不该做的事情,你需要告诉他们哪里做错了。如果你的租客不解决这个问题或者不搬走,你就必须通过法院得到让他们搬走的命令。

驱逐过程可能需要30至45天,疫情结束后甚至更长时间。时间从你收到驱逐法庭表格到租户必须搬出的时间开始计算。

1. 通知租客

如果你和租客有问题,或者出于法律原因想让他们搬走,在采取任何法律行动之前,你必须以书面形式告诉他们。这叫做通知。通知(Notice)是书面警告,如果他们不搬走或解决问题,你将提起诉讼。

确保你发出通知有一个合法的理由

在加州,如果你的租客:

  • 不按时交房租或不交房租;
  • 违反租约或租赁协议,且无法解决问题 (比如不允许分租,但房客分租给很多其他人);
  • 损害房产,使其价值降低(法律术语称为浪费);
  • 成为严重的滋扰,例如,即使被要求停止,仍会打扰其他租户和邻居;
  • 用租用房做非法的事情;
  • 如果你想搬进自己的家(或你的家人),你也可以提前通知;
  • 租约到期后,房客就留下来了;
  • 你要事先发出适当的通知,取消租赁协议;

最后两个理由可能不足以驱逐你的房客,不过,这取决于你的情况,例如,如果房子在驱逐控制区域。

你不能驱逐租户:

  • 基于种族、性别、宗教、国籍、婚姻状况、性取向、子女数量、工作、身体或精神残疾,或因为租户正在接受公共援助
  • 如果有什么东西坏了或违反了规则,因为房客投诉,打电话给紧急服务,或对你采取了其他行动而报复房客

你不能把你的房客锁在门外,关掉他们的煤气、水或暖气来强迫他们搬出去。

2. 填写表格开始驱逐案件

如果你的租客没有按照你在通知中要求的那样做,并且通知的截止日期已经过去,你可以开始驱逐(非法拘留者)案件。你的下一步是填写表格,要求法官命令你的房客搬出去(并支付你,如果他们欠了逾期租金)。

确保你的房客的最后期限过了

只有在“通知”截止日期过后,你才能提出驱逐申请。每个通知都有不同的截止日期。

收集你需要附在法庭表格上的文件

  • 一份租约或租赁协议(如有)及租客同意的书面变更;
  • 你发给租客的通知书副本;
  • 你的租客收到通知书的书面证明副本;
  • 任何其他有助于向法官证明你的房客应该搬出去的事情;

申请加州COVID-19租金减免计划

从2021年10月1日开始,如果你试图驱逐你的租户,因为他们没有支付2021年10月1日之前开始的租金,你需要在你的法庭文件中书面确认你申请了租金援助:

  • 你的申请被拒绝,因为你的租户不符合资格或他们没有完成他们的申请部分(你必须在你的法庭文件中附上一份拒绝信的副本)
  • 您已经完成了申请,但自您完成申请或发出退出通知(以较晚日期为准)以来已经超过20天了,您还没有从租赁援助计划或您的房客那里得到他们申请的回复

3. 要求审判或缺席判决

在你把传票和投诉表格送达给你的房客后,你的房客有5天的时间向法院提出回应(如果没有当面送达的话,有15天)。根据它们的反应方式(以及是否),您可以选择下一步。

等着看房客的反应

  • 在你的房客收到传票和投诉表格后,他们有5天的时间向法院提出回应。这5天不包括周六、周日或法庭假日。
  • 如果您的服务器没有将表单交给租户,您的租户将有更多的时间来提交回答;
  • 如果你的房客没有及时提交答复,在第6天,你可以提交表格要求法官命令房客搬出去。这被称为缺席判决。在你申请默认判决之前,租户可以在任何时候提出回应,所以最好尽早提出。
  • 在任何时候,如果你和你的租客解决了一些问题,你都可以通过谈话或从调解员那里得到帮助来达成协议,而不用上法庭(或除了上法庭)。

决定做什么

接下来你能做什么,取决于你的房客做了什么:

  • 如果你的租客没有提交任何回复,请求默认判决; 

如果你的租户在截止日期前没有提交任何答复,你可以要求违约。租客可以在你申请违约之前的任何时候提出答辩,所以最好尽早提出违约要求。一旦你有了默认判决,你就可以要求法庭书记官的占有判决,以取回你的财产。

  • 如果你向多个租户提供服务,他们可能有不同的截止日期。

如果你的租户在不同的日子收到了传票和起诉书,他们会有不同的答复期限。如果一个租户错过了回应的最后期限,但另一个租户仍有时间,你有两个选择。你可以要求对错过最后期限的租户进行违约处理。然后,当另一个租户的答复时间到期时,你可以为他们申请另一个默认判决。你可以等待所有的最后期限过去。然后你可以对所有没有回应的租户提出默认判决要求。

  • 如何申请违约和书记员的判决以取回你的财产(占有)?如果你要求对你的租户作出违约判决,让他们马上搬走(书记员的占有判决),请填写并存档。
  • 要求进入默认状态(CIV-100表);在你提交这个表格之前,你需要给每个租户邮寄一份副本。一旦你提交了这份表格,你的租户就不能提交答辩。
  • 判决书非法滞留者(UD-110表);这是一份要求法官下令你有权取回你的房子的表格。在表格中,请勾选 “由书记员”、”默认 “和 “仅拥有”。如果书记员看到你已经做得很好,他们可以很快将其归档并交给你。有些法院为此使用不同的表格。请向法院书记员查询,看你是否必须使用当地的表格。
  • 不动产占有令状(EJ-130表); 这是你给警长的表格,用于驱逐你的租户。
  • 如果你要求驱逐你的租户是因为他们欠了COVID-19的租金债务,你还必须填写并提交一份《房东关于租金援助的核查非法扣留》(表格UD-120。一些县级法院也有自己的表格需要填写,所以一定要向他们查询。

把这些表格带给法院的书记员审查。发出执行令状是要收费的。如果你负担不起这笔费用,你可以要求免除费用。如果一切正常,书记员会将你的请求书和判决书存档,并在执行令状上盖章。在你收到书记员发回的表格后,把令状带到你的县治安官办公室。这样警长就可以驱逐你的租户了。在你把令状带到警长办公室之前,请打电话给他们或访问他们的网站,以了解他们需要你提供什么指示才能开始。

如果你还在向你的租户要钱

  • 你不能在这个书记官的占有判决书中包括拖欠的租金。你可以在一个单独的默认的金钱判决中要求得到你所欠的钱。
  • 法院需要更长的时间来处理要求补交租金的判决。如果你想让你的租户尽快搬走,先提交书记官的占有判决书。然后再提交要求返还租金的判决书。
  • 如果你的房客提交了一个答案,要求一个开庭日期;

如果你的租户提交了答辩表,这意味着他们要参与诉讼,与驱逐作斗争,或者至少能够在法庭上讲述他们的故事。如果房客提交了答辩表,他们需要给你一份副本。如果你没有收到租户的任何邮件,想知道他们是否提交了答辩,你也可以去法院查询这个案件。

如何要求一个审判日期

  • 如果你的租户提交并向你送达了答卷,如果你想推进你的案件,请向书记员办公室提交一份《请求设定案件审判–非法滞留》UD-150表)
  • 你还必须将请求书的副本邮寄给房客,并让服务员在请求书背面填写送达证明。
  • 然后,法院书记员会给你邮寄一封信,说明你的审判日期。
  • 如果你的租户不同意你提出的请求,或者,例如,如果你没有提出请求,他们想要求陪审团审判,那么你的租户也可以提出反请求,设置案件审判–非法滞(UD-150表)。
  • 如果你的租客提出了其他的要求(撤销或反对的动议),寻求法律帮助;

在某些情况下,租户可以提出动议:

如果你的租户认为你的起诉书填写错误或送达错误,他们可能会提出要求法院做一些事情,而不是提交答案。这些行动被称为 撤销送达动议抗辩如果房客提出撤销送达的动议或抗辩,你应该得到法律帮助,因为你需要采取一些步骤来避免拖慢案件,解决任何问题,并继续进行案件。

抗辩

抗辩是由租户提出的,说起诉书没有包括所有的事实或法律要求来证明他们应该被驱逐。抗辩可以使案件拖延几周,如果租户胜诉,你可能不得不重新开始案件,甚至不得不给租户一个新的通知。

撤消送达的动议

当租户说房东没有正确送达传票和起诉书时,就会提出撤销送达的动议。如果租户胜诉,房东必须重新送达传票和起诉书。如果房东胜诉,租户就必须立即对起诉书做出答复。

  • 如果你的房客搬走了,或者你有协议,结束案件(解散)
  • 如果房客已经搬走,你必须结束(或驳回)你的驱逐案件。如果你被拖欠租金,你可以提出小额索赔或民事案件来代替这笔钱。
  • 如果你和租户达成了协议,你也可以撤销你的案件。如果你的租户还没有做他们同意做的事情,你可以要求法官是否可以移动你的审判日期(继续)。这样你就有更多的时间来确保你的租户在你驳回案件之前已经完成了他们所承诺的一切。
  • 如果你的房客提交了财务困境声明

如果你的租户提交了COVID-19财务困境声明,法院将确定一个开庭日期。在开庭时,法官将决定你的租户是否有充分的理由(称为良好的理由)在你给他们发出通知后没有按时交出声明。

  • 如果法官决定他们有良好的理由,那么你的驱逐案件此时将不会继续进行。了解如果法官允许你的租户提交声明会发生什么情况;
  • 如果法官决定他们没有良好的理由,那么你的驱逐案件可以继续进行。

4. 你的驱逐令审判会怎么样

美国民事诉讼的基本步骤及平均收费标准

在你的驱逐审判中,法官将听取双方的意见,并决定你的房客是否必须搬走并支付你的钱,如果你在诉状中要求的话。当你收到一封附有审判日期的法院信函后,就该准备出庭了。

准备审判

一旦你知道你的庭审日期,做好准备是很重要的。当你在法庭上的时候,事情会很快发生。你需要被组织好,这样你才能尽快回答法官或其他方的问题。

熟悉法庭基础知识

如果这是你第一次参加审判或听证会,阅读以下信息,了解如何为法庭上的一天做准备。

  • 在审判日,确保你有足够的时间离开工作,照顾孩子,并支付足够的停车时间,如果需要的话。法院在每个时间段会审理多个案件,所以从你的案件被安排的时间开始,你需要有大约4个小时的空闲时间。
  • 如果可能的话,观看驱逐审判。这些都是对公众开放的,观看其中一个会让你更好地了解接下来会发生什么。你可以打电话给县法院,问清楚驱逐审判安排在什么时候。

准备好你的证词和证据

  • 当你的案子被传唤时,你可能会先开口,告诉法官为什么你的房客应该被驱逐。
  • 在这一点上,你将向法官陈述你的情况,或作证(提供证词)。如果你提前写下你的证词,写下你需要法官听到的所有重要的事实和细节,这样你在和法官谈话时就容易看。
  • 如果你有证据,比如照片、电子邮件或文件,可以帮助你证明你有合法的理由驱逐你的房客,那就带上这些东西。复印一份给法官,另一份给对方(你的房客或他们的律师)。

如何出庭作证

  • 当你开始工作时,店员可能会要求你拼写你的名字。
  • 问法官,“法官大人,我可以开始了吗?”
  • 你可以这样开始:“法官大人,我认为我的房客应该被驱逐,因为……”
  • 然后描述支持你驱逐请求的事实和法律
  • 对每一个事实提出你的证据。一份给法官,另一份给另一边。

如果你有证人

  • 目击证人是可以帮助支持你的故事的人,因为他们确实看到或听到了一些对你的案子很重要的东西。
  • 你可能有一个证人,他的证词可以帮助你证明你的案件不利于你的租客,但你可以让故事出来的唯一方法是问证人问题。出庭前把问题写下来是有帮助的。
  • 证人通常会在法庭外等待,直到轮到他们作证,这样他们就听不到其他人可能已经说了什么。对法官说:“我想传唤(证人的全名)作为证人,法官大人。”然后法庭工作人员将此人带到证人席。
  • 从问一些介绍性的问题开始,通常你会先问证人他们的名字,地址,工作,他们是怎么认识你的,等等。
  • 显示的第一手知识,问一些能证明证人亲眼看到或听到他们将要作证的事情的问题。那些只从别人那里听到关于你的情况的故事的人不是有用的目击者。
  • 问一些对你的案子有帮助的问题,在你介绍了证人并确定他们对他们所作证的事实有个人了解之后,继续询问他们知道什么可以证明为什么你的房客应该被驱逐。当你问完所有的问题后,最后要说:“我对这位证人没有其他问题了。”

如果法官让你试着同意

审判当天,法官可能会要求你和对方走出法庭讨论你的案件,看看你是否能在不审判的情况下达成一致。法庭甚至可能会有调解人来帮助你达成一致。

如果你和对方同意的话

  • 回法庭去,等着被叫你的名字。在和法官谈完你们的协议之前,不要离开法庭。如果你需要更多的时间让你的房客完成他们同意的事情,你可以要求法官把审判时间改到另外一天,给你的房客一些时间。在新的开庭日期,如果你不想让你的房客记录在案,你可以驳回这个案子。
  • 在没有协议副本的情况下,不得离开法庭。有一份《判决书》有助于在压力大的时候防止误解。

如果你和对方不能达成一致

如果你不同意,就回法庭去。告诉副警长你回来了。然后,等待法官或书记员叫你的名字为你的审判。

法官的判决

  • 一旦你和你的房客有机会陈述你的情况,法官将作出决定。仔细听,这样你就知道下一步该做什么。
  • 法庭书记员会给你或寄给你一份法官判决的副本。

接下来是什么?

  • 在听取双方的意见后,法官将作出决定。如果你的租客在庭审中胜诉,他们不必搬出去或支付你的钱,但他们仍然必须遵循你的租约或租赁协议,支付租金。
  • 如果你赢了,你的租客必须搬走,并付清他们欠你的钱。

5. 在驱逐审判判决之后

  • 如果法官或陪审团决定你赢了官司,你的下一步就是填写一些法庭表格,开始让租客搬出去的程序,并在租客欠你钱的情况下收钱。
  • 如果法官或陪审团裁定你败诉,你的租客可以继续住在房子里,你可能需要进行维修,并可能支付他们的一些诉讼费用。

如果法官判定你的租客必须搬家(并且欠你钱)

如果法官(或陪审团)决定你有权驱逐你的房客,法官将签署一份占有判决书。他们还可能命令你的房客偿还租金、损害赔偿金、罚金和其他费用,比如申请费和律师费(如果这在租赁协议中)。

填这些表格

1. 填写“判决-非法滞留”(UD-110表格)。如果法官说你的房客欠你钱,你就有权收回你的房子。它应该准确地说明法官在审判你时的命令。

  • 法官会签字的
  • 把它归档给办事员
  • 一定要拿一份副本作为你的记录,如果你的房客不在开庭日,也要给他们一份副本;

2. 填写执行令状(表格J -130)。这就允许治安官将房客锁在你的房子外面。如果租客欠你钱,治安官有权从他们有钱的地方(比如他们的薪水支票或银行)收回租客欠你的钱。

  • ✓确保完成第二页第25项。这部分是说你有法院的判决说你有权利夺回你的家;
  • ✓把它带到书记官办公室,让书记官签发(盖章)执行令状;
  • ✓把令状带到治安官办公室,但在去他们办公室之前,先联系他们,看看他们需要你提供什么指示;

治安官会给房客5天的时间搬家

治安官会向房客发出通知,让他们搬出你的家。这给你的房客5天的时间搬出去。

如果他们不搬走,治安官就会把他们从家里带走并锁在外面。

你的房客可以选择放慢或停止驱逐。

如果你的房客没有出庭

你必须将已归档的判决书副本送达他们,这样他们就知道法官命令他们做什么了。

如果法官决定你的房客可以继续住在房子里

  • 你的租客可以留下来,但仍必须遵守租赁协议。法官还可能命令你支付承租人的费用,如申请费和律师费(如果这在协议中)。法官也可能决定你必须对房屋进行修缮。
  • 如果你输了,是因为法官说你的文件有问题,如果你需要律师的帮助,了解如何解决问题,或者看看你是否有其他选择。如果你想的话,你可以修复一些东西并重新归档。
  • 如果你认为法官在判决你的案子时没有遵循法律,你可以上诉。

<法保网> 提醒:房东要驱赶房客不是一件简单的事,文件内容复杂且根据房客的回应方法要有很多不同的应对。很多房东认为住房给钱是理所应当的。但是在法律上,首先你得手里持有有效的书面租房合约,要驱赶时要要有正确的通知步骤并且证明给法庭你做的一切都是正确的步骤。其实最好的方法是花钱在决定让哪个房客搬进来之前做房客全面的背景调查,不是只有查信用分数而已。背景调查包括刑事犯罪记录,民事法庭记录,是否有欠钱记录以及是否有被别的房东的驱赶记录等等……找法网做专业的房客背景调查吧。

<法保网> 电话: 626-586-1110, 网址:WWW.AAALEGAL.COM

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