美国购房过户程序及明细

美国购房过户程序及明细
美国购房过户程序及明细
美国购房过户程序及明细

在美国投资买房或者自住,最重要的就是在法律上的产权过户,整个过程十分繁琐,普通人对于过户的过程不甚了解,如果不小心做错步骤或准备不足,未来可能会发生法律纠纷或者诉讼。下面我们来介绍一下过户过程中要注意的地方:

房屋过户介绍

  1. 房产过户是美国房产交易中最后的步骤,通常是卖主或卖主的经纪人有权选择过户托管公司(Escrow),保证买主得到合法产权。房产交易中的买家和卖家所订立的产权转让条款,交由第三方,也就是过户托管公司监督执行。 过户托管专员属于独立中间人,负责保管所有交易相关的资金,指令和文件,包括定金,新贷款及贷款文件等,是交易中各方的共同指令得以遵守的桥梁。
  2. 过户托管员会检查产权史 (Title Search),查明卖主确实拥有产权。最长要查40到60年的历史,各个州有自己的规定。如果查出问题,要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务,比如拖欠税金,贷款,装修费等。这些债务会跟着房子走,所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。如果没有问题,过户托管公司会到当地土地管理局把房契登记在买主名下。为了防止意外,贷款银行还会要求买主为贷款银行买产权保险 。屋主自己的产权保险,买主有权决定买或不买。万一发现房子的产权上有债务登记,过户托管公司会在收到买方汇款或者贷款银行汇款之后,先付清债务,剩下的钱才会汇给卖主。买美国房子进行过户,
  3. 过户有个过户日,过户日是在买卖双方达成协议时在合同中便事先约定好的,当然,如果双方都同意时,过户日期可以提前也可以推后,只要双方书面同意都没有问题。

过户前准备

  1. 过户前一个星期,贷款的买主须落实房屋贷款。如果房贷利率还没锁定,要马上锁定,以免过户时来不及办理。还要根据过户公司给的过户费清单 (HUD-1) 草稿,把过户费准备好,并通知银行什么时候要多少钱。
  2. 过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理帐单。一般修理应有90天的保修期,修理帐单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子重新检查一遍
  3. 除了看该修的东西都修好了,所有设备都正常运行,卖主应该留下的东西都在,还要记录水电气表的数位。如果发现没修好的东西,过户时一定要与卖主交涉。
  4. 在过户的前一天,过户公司会给一张精确的过户费清单,买主可根据清单上的过户费,到银行开现金支票。现金支票可以开给买主自己,过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支票,如果实际过户费超过现金支票数额,再开一张私人支票补齐。

过户费用明细

  1. 在美国买房,除了房价以外,过户时买家还需要承担一笔过户费用 (Closing Cost), 大约占房价的2%-5%。一栋50万美金的房子,过户费用大概在$10,000-$25,000美金之间。根据近期一项调查,全美房屋平均过户费用为$4,000美金。
  2. 过户费用并不特指某一种费用,而是涵盖了所有过户时可能会产生的费用。有些费用可以和卖家协商。具体常见的费用有:
  • 贷款相关费用 (Loan Costs)
  • 贷款手续费 (Origination fee):银行对于接受贷款申请,审批,准备文件等工作收的服务费,大约是贷款额的1%。
  • 折扣点数 (Loan discount points):点数(Points)是贷款人预付的利息,可以用来降低利率。一个点(Point)相当于贷款额的1%,每个点都可以降低 0.25%–0.5% 的贷款利率。预付的点越多,利率就越低。
  • 申请费 (Application fee):不是每家银行都有申请费,一般500美金。
  • 房屋估价费 (Appraisal fee):房屋作为贷款的抵押物,银行需要请专人来评估房屋的价格。不同地区,不同类型的房屋评估费用不一样,大约:400-500美元,买家可以和卖家商量平摊这部分费用。
  • 信用报告费 (Credit report fee):银行需要请信用服务机构来审查买家的信用记录,大约25-35美元。
  • 洪水认证 (Flood certification):这笔费用将用来确定房屋是否在洪水区 (Flood Zone),一般在20-30美元。如果是,银行会要求买家购买洪水险 (Flood Insurance)。有的地区会要求买地震保险。

产权相关费用 (Title Charge)

  • 产权检查费 (Title Search):付给产权公司用来检查房屋的产权史,确保卖家确实拥有产权,也没有任何与此房产有关的债务,例如拖欠房产税,拖欠贷款等。
  • 产权保险费 (Title Insurance):银行会要求买家为贷款银行购买产权保险,以免之前的产权检查出错。买家也可以为自己购买产权保险。产权保险费根据贷款额决定,一般是由买家支付,买家可以和卖家商量平摊这部分费用。
  • 文件公证费 (Notary Fees):大约60-150美金。
  • 律师费 (Attorney Fees):付给律师审核过户材料的费用,并不是每个州都需要,大约300-500美金。
  • 预付费用 (Pre-Paids), 这个费用是预交押金模式,最后计算清楚后会由过户机构退回。
  1. 过户费中有些费用是一次性的,而有些费用是房屋持有期间需要持续支付的,例如贷款利息,房屋保险等。过户时通常需要预付一部分在银行的托管账户 (Escrow Account) 中。
  2. 屋主保险 (Homeowners Insurance):保赔因各种原因(火灾,盗窃等)对房屋和个人财产造成的损失,通常不包括洪水和地震。在过户时通常要预付第一年的保险费。
  3. 预付利息 (Pre-paid interest):过户那天到首次还款日中间产生的利息。假如房屋是在4月10日过户的,那买家需要付给银行剩下20天的利息。

过户时所需材料

美国房产过户时要带有效证件,比如驾照或带照片的身份证。外国人带护照。还要带银行开的现金支票和私人支票。一般过户至少要一个小时,主要的要做的就是签字付费等。

过户公证员先把过户费清单过一遍,如无异议,则卖主和买主签字。签完字后,买主把现金支票交给过户公证员,过户公证员把所有签了字的档拿去复印,交给签字人一份。也有当天电汇或银行转账的买主。最后根据最初的合约,卖主的经纪人把钥匙交给买主的经纪人,房子就是买主的了。

<法保网> 提醒在美国买卖房屋,需要专业的人做专业的事,过户公证员会做好所有手续,根据之前买卖双方的经纪人交换的所有合约内容,完成过户的过程,最后皆大欢喜。大宗交易或者商业买卖,一般还有律师加入。毕竟那么多专业文字,万一没看清楚就签字了,最后吃亏要负法律责任的是自己。

<法保网> 电话:626-586-1110, 网址:WWW.AAALEGAL.COM

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